Mietrecht Düsseldorf

Wohnraummietrecht - stark bestimmt durch die Rechtsprechung

Das Mietrecht gehört neben dem Gewerberaummietrecht und dem Wohnungseigentumsrecht zu den Hauptschwerpunkten der Rechtsanwaltskanzlei SCHACHT & SCHÜGEN in Düsseldorf .
Seit mehr als 35 Jahren beschäftigen wir uns mit dem Wohnraummietrecht, welches sehr stark durch die Rechtsprechung bestimmt ist. Diese Tatsache verlangt genaue Kenntnis der jeweils aktuellen Rechtsprechungspraxis.

Als Kanzlei für Immobilienrecht sind uns alle Gebiete des Mietrechts geläufig, wie zum Beispiel die Prüfung von Mietverträgen, Mieterhöhungen und Mietminderungen. Des Weiteren unterstützen wir Sie bei fristgerechten oder fristlosen Kündigungen und bei der Klage auf Eigenbedarf.
Bei weiteren Fragen rufen Sie uns gerne unter ☎ (0211) 571021 an oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin.

Als Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind wir tätig für:

  • Mietverwalter
  • Immobilienabteilungen von Unternehmen mit großem Immobilienbestand
  • private Haus- und Wohnungseigentümer (Vermieter)
  • Mieter von Wohnraum

Für unsere Mandanten erbringen wir im Mietrecht folgende Leistungen:

  • Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen auf der Grundlage neuester Rechtsprechung
  • Schlichtung bei Streitfällen
  • Vertretung der Interessen unserer Mandanten vor Gericht
  • Gestaltung und rechtliche sowie tatsächliche Prüfung von Nebenkostenabrechnungen
  • Benchmarking von Betriebskosten (Kostenvergleich)
  • rechtliche Begleitung von Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen
  • energetische Modernisierung und Mieterhöhung

Mietrecht - Wichtige Begriffe kurz erklärt

Ein Wohnraummietverhältnis liegt vor, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke des privaten Aufenthalts des Mieters selbst und/oder seiner nächsten Angehörigen aufgrund schuldrechtlichen Vertrags unbefristet oder auf Zeit überlassen werden.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Entgeltlichkeit der Nutzungsüberlassung trägt der Vermieter. Bei Verträgen unter Kaufleuten muss dagegen gemäߧ 354 HGB der Mieter die Unentgeltlichkeit darlegen und beweisen (Umkehr der Beweislast).

Wohnen ist das bestimmungsgemäße Nutzen von Räumen zum witterungssicheren Aufent­halt, Schlafen, Kochen und Essen. Ob die Überlassung derartiger Räume Wohnraummiete ist, entscheidet der von den Parteien vereinbarte, tatsächlich gewollte Vertragszweck und nicht etwa die Vertragsbezeichnung als Wohnraummietvertrag.

Der Zeitpunkt, zu dem die Mieträume an den Mieter zu überlassen sind, muss nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses übereinstimmen.

Letztendlich wird sich die Pflicht des Vermieters zur Raumüberlassung aus dem Mietvertrag oder aus sonstigen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Häufig werden dem Mieter die Räume schon vor Beginn des Mietverhältnisses überlassen,  um zB. noch vor dem Einzug Verschönerungsarbeiten vornehmen zu können.

Mit der vorzeitigen Raumüberlassung kann aber der Beginn des Mietverhältnisses vorverlagert werden. Dies wird bspw. angenommen, wenn die Parteien auch schon für diesen Zeitraum eine Miete vereinbart haben. Für die Annahme eines Mietverhältnisses ist nämlich die Vereinbarung einer Mietzahlung zwingend.

Erfolgt die vorzeitige Überlassung der Mieträume dagegen kostenlos, handelt es sich nach einer verbreiteten Auffassung in der Literatur um ein Überlassungsverhältnis eigener Art.

535 BGB regelt die Grundpflichten der Vertragsparteien. § 535 Abs. 1 BGB regelt die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters, § 535 Abs. 2 BGB hingegen regelt die Pflicht des Mieters zur Entrichtung des Mietzinses. Den Vermieter trifft die Gebrauchsgewährungspflicht, den Mieter die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses.

Der Mietvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag über die Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache gegen Zahlung eines Entgelts (Stichwort: Zurverfügungstellung von Raum gegen Entgelt). Da die Eigentumsverhaltnisse gleichgültig sind, muss der Vermieter nicht Eigentümer sein. Der Eigentümer kann sogar seine eigene Sache mieten.

Die Überlassung einer Immobilie an einen oder einzelne von mehreren  Miteigentümern begründet daher ein Mietverhältnis zwischen diesem bzw. diesen und der Eigentümergemein­schaft.

Werden Räume aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zugewiesen, liegt ein öffentlich­ rechtliches Nutzungsverhältnis und keine Miete vor.

Ein Mietvertragsabschluss setzt gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte, über die sie eine Einigung erzielen wollten, geeinigt haben. Jeden­ falls müssen sich die Mietvertragsparteien über den wesentlichen Vertragsinhalt geeinigt haben, namentlich über den Mietgegenstand und die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung.

Ist ein konkreter Mietzins zwischen den Parteien nicht vereinbart worden, gilt analog den §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB die ortsübliche Miete als vereinbart (Taxe). Bei frei finanziertem Wohn­ raum ist die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB, bei öffentlich gefördertem Wohnraum die preisrechtlich zulässige Kostenmiete und bei Gewerberaum die Marktmiete ortsüblich iSd. §§ 612 Abs. 2,632 Abs. 2 BGB.

Eine tatsachliche Nutzung eines Mietobjekts begründet selbst noch kein Mietverhältnis. Ein gescheiteter, letztendlich nicht zustande gekommener Mietvertrag kann nicht in ein vertragliches entgeltliches Nutzungsverhältnis umgedeutet werden. Verhandeln die Parteien noch über einzel­ ne Vertragsbedingungen, wird das Mietobjekt jedoch bereits vor dem Mietvertragsabschluss überlassen, ist bereits ein „vorlaufiges Mietverhältnis” anzunehmen, aufgrund dessen die Mieterpartei den Mietzins schuldet.

Ihre Anwälte im Mietrecht sind:

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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